Крепкая связка строитель-риелтор - единственная надежда нестабильного рынка недвижимости
Алексей Журавлев,
президент Тольяттинской гильдии
риелторов, директор риелторского агентства «Финансовая линия»:
Покупать нужно сегодня
— Есть плохая новость для тех, кто ждет существенного снижения цен на недвижимость. Этого не будет ни в ближайшее время, ни в более отдаленной перспективе. Причина простая — государство призывает строить больше, лучше и быстрее, а на деле перманентно устанавливает все более жесткие стандарты работы застройщиков.
В этом им эффективно «помогают» местные власти. На словах — поддержка и помощь строителям, на деле — всевозможные бюрократические препоны. Если противоречие слова и дела будет сохраняться, то большая часть строительных процессов может быть вовсе остановлена. А те застройщики, что будут продолжать строить и сдавать объекты, будут стараться всячески обходить бесконечно ужесточающиеся нормативы, стандарты и требования. А сокращение предложения и трудные условия работы — самая подходящая среда для дальнейшего роста цен.
Алексей Журавлев,
президент Тольяттинской гильдии
риелторов, директор риелторского агентства «Финансовая линия»:
Покупать нужно сегодня
— Есть плохая новость для тех, кто ждет существенного снижения цен на недвижимость. Этого не будет ни в ближайшее время, ни в более отдаленной перспективе. Причина простая — государство призывает строить больше, лучше и быстрее, а на деле перманентно устанавливает все более жесткие стандарты работы застройщиков.
В этом им эффективно «помогают» местные власти. На словах — поддержка и помощь строителям, на деле — всевозможные бюрократические препоны. Если противоречие слова и дела будет сохраняться, то большая часть строительных процессов может быть вовсе остановлена. А те застройщики, что будут продолжать строить и сдавать объекты, будут стараться всячески обходить бесконечно ужесточающиеся нормативы, стандарты и требования. А сокращение предложения и трудные условия работы — самая подходящая среда для дальнейшего роста цен.
Например, по строящемуся объекту нашей компании юристы были вынуждены перевести отношения с мэрией в судебную плоскость и дойти до высшего арбитражного суда (последнее рассмотрение дела должно состояться на днях). Мы выкупили недострой на одной из городских площадок для последующего жилищного строительства. И в рамках законодательства хотели выкупить и землю под ним.
Но мэрия настаивает на договоре аренды, неприемлемом ни для строительной компании, ни для будущих собственников. Без бюрократических препон мы бы уже достроили и вывели на рынок 10—12 тыс. кв.м. востребованного жилья. В реальности имеем тянущийся судебный процесс, недостаток качественного жилья на рынке и очень высокие цены на метры. Рыночных предпосылок к падению цен на недвижимость также не наблюдается.
Да, цены на стройматериалы сейчас снижаются, но за два года, которые проходят от рытья котлована до сдачи объекта, этот тренд может несколько раз измениться. А накладные расходы растут постоянно. Для нас становятся дороже кредитные средства, растет стоимость подготовки и получения разрешительной документации, многократно увеличивается стоимость подключения к энергоресурсам. И все эти расходы будут отражены в конечной стоимости метра, которую строители будут готовы предложить покупателям.
Алексей Кирюшин, генеральный директор
агентства недвижимости «Русская жемчужина»:
Риелторы знают, что надо строить
— Традиционно главное звено рынка недвижимости — строители. И сложившаяся годами практика позволяла строительным компаниям смотреть на других участников рынка, в первую очередь на риелторов, свысока. К агентствам недвижимости относились как к лишнему звену — посреднику. И застройщики предпочитали создавать собственные отделы продаж. Персонал в них набирался не всегда качественный, и работников, действительно разбирающихся в рынке недвижимости, в продажных отделах строителей немного.
На растущем рынке такое положение дел не создавало проблем для строительной компании. Застройщики были готовы строить все что угодно, как можно больше и как можно быстрее. И все, что строилось, продавалось практически без усилий. Последние месяцы в силу известных обстоятельств ситуация в корне изменилась. В уже построенных домах стоят непроданными сотни квартир, их площадь — 360 тыс. кв.м. И часть строительных компаний вынуждена думать уже не о размерах прибыли, а о путях выживания на рынке.
Нужно менять подход к возведению жилья. Если квартиры не находят покупателя, значит, людей в них что-то не устраивает. И строители должны возводить не то, что им хочется, а то, в чем нуждаются клиенты. А истинные потребности покупателей риелторы знают лучше, чем кто бы то ни было еще. Мы ежедневно плотно общаемся с потребителями, выявляем их скрытые и явные желания. И в сотрудничестве со строительной компанией сможем привлечь максимальное количество покупателей, потребностям которых соответствуют квартиры именно в этом доме или комплексе.
В Москве и Санкт-Петербурге в прошлом году застройщики сотрудничали с агентствами за 2% комиссионных. Сейчас платят 3 — 5% от стоимости проданной квартиры. В столицах строители уже поняли, что риелторы нужны еще больше, чем раньше. Дойдет тенденция и до нас. Не так давно мы подписали договор со строительной компанией на 1,5% комиссионных с продаж. Строителям пора сократить свои малоэффективные отделы продаж, сидящие на окладах. И переходить на услуги агентств, работу которых нужно оплачивать лишь по факту заключенного договора купли-продажи.
Геннадий
Романов,
заместитель директора финансово-строительной компании «Наш город»:
Рассрочка возвращается
— Мы вышли на рынок как агентство недвижимости, а потом постепенно выросли до финансово-строительной компании. И комплексный подход к работе с недвижимостью по-зволяет строить именно такие дома, квартиры в которых мы сможем продать.
А самые востребованные — это маленькие однокомнатные по максимально низким ценам. Строим качественные «однушки» в 25 квадратов, продаем по среднерыночным 50 тыс. рублей за метр и получаем отличную квартиру за 1,25 млн рублей. Спрос на такое предложение огромный, и для строительной компании сделка достаточно выгодная.
А тысячи квадратов, которые сейчас невозможно реализовать, — это квартиры совсем другого сегмента. Например, двухкомнатная квартира в 70 кв. м, даже при сниженной цене в 44 тыс. за кв. м, обойдется потенциальному покупателю почти в 3,5 млн рублей при черновой отделке. Пара миллионов потребуется на доводку и отделку, в итоге — 5 млн рублей. Кто заинтересуется предложением? Обладатели таких средств ушли в сегмент коттеджного строительства.
Любая недвижимость площадью больше 45 мкв. м. и стоимостью от двух млн рублей востребована лишь при возможности оформить покупку в кредит. А банки, даже активно работавшие с агентствами и строителями, с октября заморозили выдачу средств и отстранились от решения жилищной проблемы в масштабах страны.
Варианты продолжения работы строители и риелторы должны искать самостоятельно и совместно. Мы возвращаемся к продаже строящихся квартир по схемам рассрочки. Это позволяет расширить сегмент потенциальных покупателей, но отодвигает срок сдачи объектов в эксплуатацию. Сейчас действуют предложения рассрочки на 36 месяцев под 18% годовых.
Выходит на первое место важность индивидуального подхода к каждому возможному покупателю. Агент узнает все финансовые возможности человека и предлагает на выбор несколько схем оплаты: ипотека, рассрочка, зачет имеющейся недвижимости, альтернативные способы. Несмотря на замороженный спрос, цены не упадут. Ведь в городе нет достойных площадок подготовленных для строительства, остались лишь небольшие участки.
Андрей
Чайко,
генеральный директор агентства недвижимости «Чайка»:
Найти частные инвестиции
— Пока государственная поддержка строительного бизнеса осуществляется лишь на словах: декларируются программы, призывы и лозунги, но нет реальных механизмов, нет доступных кредитов, зато есть гигантские бюрократические препоны, бесполезно бороться за рост количества вводимых метров.
Объекты будут продолжать замораживаться и сдаваться не в срок. Изменить ситуацию в корне мы не можем, но совместными усилиями нужно попробовать нивелировать негативные последствия. Надеяться на финансовую или законодательную помощь сверху — бесполезное и ведущее в никуда времяпрепровождение. Каждый участник рынка недвижимости должен стремиться помочь себе сам за счет взаимовыгодного партнерства с другими участниками строительно-риелторского бизнеса.
Во-первых, строительные компании должны развернуться лицом к риелторам. И партнерство застройщика и профессионального риелторского агентства должно открыть строительному бизнесу источники частных инвестиций. Чтобы физические лица согласились участвовать в долгосрочном проекте по возведению дома, мы должны предлагать прозрачные и высоконадежные схемы сотрудничества.
Так как население будет выступать в роли инвестора, то на этапе вступления расценки за квадратный метр для покупателей должны быть более чем доступными. И основное условие — потребитель должен видеть, что все участники строительства играют открыто. Информация о строительной компании, о партнере-риелторе и об объекте должна быть доступной.
На каждом этапе возведения инвестор должен быть в курсе состояния дел и развития ситуации. Создавать доверительную атмосферу для привлечения частных денег сейчас достаточно трудно, но других доступных и реальных каналов финансирования на данный момент нет. Потому что, как только мы перестанем привлекать инвестиционный поток, строительные объекты придется замораживать. Этого допускать категорически нельзя. И поэтому мы должны работать, предлагать интересные рынку варианты и находить покупателей несмотря ни на что.
